Menu
P

Kuntotarkastukset eivät pysty nykyisellään pureutumaan vaikeimpaan ongelmaan eli kiinteistöjen mikrobiologisiin vaurioihin

Asuntokaupan yhteydessä tehtävät kuntotarkastukset ovat yleistyneet voimakkaasti. Vaikka nykyisin tiedetään jo hyvin, että suurimmat ongelmat ennen 1980-lukua valmistuneissa taloissa ovat pitkälle kehittyneitä mikrobiologisia vaurioita, kuntotarkastuksissa arvioidaan vain kiinteistöjen rakennusteknistä laatua.

- Kuntotarkastajat välttävät ottamasta kantaa asumisterveysasioihin, vaikka he tarkastavat kiinteistöjä asumiskäyttöön. Kuntotarkastus pitäisi tehdä myös kiinteistön mikrobiologisen kunnon toteamiseksi, koska kosteus- ja homevauriot ovat suurin syy asuntokauppariitoihin, sanoo Asumisterveysliiton toiminnanjohtaja ja sertifioitu rakennusterveysasiantuntija Hannele Rämö.

Mikrobiologiset vauriot jäävät lähes poikkeuksetta havaitsematta kuntotarkastuksissa, jotka tehdään pääasiassa aistinvaraisesti ja rakenteita rikkomatta. Toinen ongelma on se, ettei kuntotarkastajilla ole juurikaan pätevyyttä arvioida mikrobiologisia seikkoja. Kuntotarkastuksia voi tehdä periaatteessa kuka tahansa: siihen ei ole pätevyysvaatimuksia, toiminta ei ole luvanvaraista eikä sitä säädellä lailla.
 
Rämön mukaan kuntotarkastajan pätevyys pitäisi todentaa vastaavanlaisella sertifiointimenettelyllä, joka on jo käytössä monilla rakentamiseen liittyvillä aloilla, kuten sähkötöissä (SETI), öljylämmityslaitteistojen (TUKES) ja märkätilojen (VTT) asennuksessa tai asuntojen terveyshaittojen tutkimuksissa (VTT ja VAR).

- Sertifikaatti voitaisiin myöntää määräajaksi ainoastaan yksityiselle henkilölle, muttei yritykselle ja sen saaminen edellyttäisi vähintään 20 opintoviikon opiskelua ja opinnäytetyötä sekä 2-3 vuoden välein tapahtuvaa sertifioinnin päivittämistä. Henkilösertifikaatin myöntäjän pitäisi olla riippumaton tutkimuslaitos, joka toimisi sosiaali- ja terveysministeriön ja ympäristöministeriön ohjauksessa, Hannele Rämö määrittelee.

Löysää ja epämääräistä sanailua

Jo toistakymmentä vuotta asumisterveysongelmien kanssa työskennellyt Hannele Rämö on  joutunut työssään käymään läpi satoja kuntotarkastusraportteja. Hänen kokemuksensa perusteella asuntokaupan yhteydessä tehdyt kuntotarkastukset ovat olleet useimmiten täysin turhia. 

- Olen urallani törmännyt ehkä puolenkymmeneen asialliseen tarkastusraporttiin, joista ostajan olisi pitänyt ymmärtää lukemansa.

Kuntotarkastuksen sudenkuopat on raporteissa ilmaistu yleensä löysillä kannanotoilla, kuten "joku on riskirakenne", "maanpintoja pitää seurata" tai "johonkin on palattava seuraavan remontin yhteydessä".

- Mitä tarkoitetaan maanpintojen seuraamisella? Sitäkö, että ostajan on istuttava vuorotta keittiön ikkunassa vahtimassa maanpintojen liikkeitä, tuhahtaa Hannele Rämö.

- Ostaja oli oikein tyytyväinen, kun kuntotarkastusraportissa luki, että kissanluukut oli suljettu. Eivätpä olleet kissat päässeet alapohjaan. Kuntotarkastajan olisi pitänyt avata asia paremmin ja kirjoittaa, että tuuletusluukut oli suljettu, minkä vuoksi alapohja ei ollut päässyt tuulettumaan.

- Entä mitäpä kuntotarkastaja kirjaa raporttiinsa silloin, kun vaurion syy - esimerkiksi vesivahinko - on viereisissä tai yläpuolisessa huoneistossa, kysyy Hannele Rämö.

Hänen mielestään kuntotarkastusraporttien tulisi olla sisällöltään ja muodoltaan sellaisia, että rakennusalaa tuntematon maallikkokin osaisi tulkita niitä.

- Kosteudesta ja riskirakenteista on kerrottava tavalla, jolla on tarkastuksen kannalta merkitystä. Silloin ei riitä, että raportissa on vain mainintoja lievästä kosteudesta tai riskirakenteista, vaan niiden vaikutus kiinteistön kuntoon on myös selvitettävä.

Rämön mielestä vastuu toimeksiannon sisällöstä tulisi olla kuntotarkastajalla. Jos tarkastaja toteaa, että ehdotetulla järjestelyllä ei päästä tavoiteltavaan tulokseen, hänen olisi tehtävä oma ehdotuksensa toimeksiannon sisällöstä. Jos asiakas ei tätä menettelyä hyväksy, tarkastajan olisi kieltäydyttävä tehtävästä.

- Myös vastuun kiinteistöä koskevien asiakirjojen hankinnasta tulee olla kuntotarkastajalla, vaikka niiden hankinnasta käytännössä sovittaisiinkin toisin. Järjestely on tarpeen, koska toimeksiantaja ei välttämättä ymmärrä, mitä asiakirjoja tarvitaan ja mistä niitä saa.

Asuntokaupassa liikaa riskejä

Hannele Rämö tietää kokemuksesta, että asuntokauppa voi pahimmillaan olla todella härskiä bisnestä. 

- Jopa käyttökiellossa olevia taloja myydään kovaan hintaan. Kiinteistönvälittäjät eivät edes halua kuulla koko asiasta ja viranomaiset piiloutuvat tietosuojan taakse eivätkä kerro ostajalle ennen kauppaa, onko myytävänä olevassa kiinteistössä toimenpiteitä päällä.

Nykymuotoisena kuntotarkastus ei hänen mielestään tuo turvaa sen paremmin ostajalle kuin myyjällekään puhumattakaan asuntolainan takaajista.

- Asuntolainan takaaminen on nykyään huomattavasti suurempi riski kuin osakkeiden ostaminen kehittyviltä markkinoilta, Hannele Rämö vertaa.

Hänen mielestään kuntotarkastustoiminnan kehittämiseen voitaisiin ottaa mallia autokatsastuksesta, jossa kelvoton yksilö hoidetaan pois markkinoilta yhdellä rastilla ruutuun.

- Suomeen olisi ehdottomasti saatava pian rakennusten kansallinen purkuohjelma, jolla hoidettaisiin markkinoilta pois kiinteistöt, jotka eivät täytä maankäyttö- ja rakennuslain sekä terveydensuojelulain vaatimuksia, esittää Hannele Rämö.